Rechtliche Grundlagen einer städtischen Wohnungspolitik

/ November 15, 2021/ Aktuell/ 0Kommentare

Alle Menschen müssen Wohnen. Daher sollte das Recht auf Wohnen als Menschenrecht verankert werden. Aus diesem grundlegenden Bedürfnis soll kein Profit geschlagen werden. Doch die Mieten in der Stadt Zürich steigen unablässig. Einerseits werden teurere, grössere und luxuriösere Wohnungen gebaut (bzw. alte Wohnungen luxussaniert), andererseits wird aber auch sehr oft bei einem Mieter*innenwechsel die Miete erhöht.

Im Schweizerischen Obligationenrecht ist festgelegt, dass Mieten dann missbräuchlich sind, wenn mit ihnen ein „übersetzter Ertrag“ erzielt wird (Art. 269 OR). Das Bundesgericht hat festgelegt, dass ein Ertrag als „übersetzt“ gilt, wenn die Rendite 2%¹ über dem aktuellen Referenzzinsatz liegt. Wenn also ein Vermieter*in mehr als 3.25% Rendite aus seinem Mietshaus rausholt, macht er etwas Verbotenes. Das Problem ist aber, dass es niemand kontrollieren kann, ausser die Mietenden selber. Und die auch nur am Anfang des Mietverhältnisses² oder wenn eine Mieterhöhung³ angekündigt wird. Viele Mietende haben aber nicht den Mut und die Zeit dazu, sich auf einen Streit mit der Vermieter*in einzulassen. Das heisst, in der Schweiz sind missbräuchliche Mieten vermutlich weit verbreitet. Massnahmen dagegen müssten unter anderem vom Bund getroffen werden, weil alles, was den Mietvertrag betrifft auf Bundesebene geregelt ist und daher kein Platz für kantonales oder kommunales Recht besteht um Themen des Mietvertrages zu regeln.⁴ Die Kantone, Städte und Gemeinden sind aber gemäss Bundesgericht berechtigt, „verhältnismässige Massnahmen zur Bekämpfung der Mietknappheit zu treffen, indem sie beispielsweise den Umbau und Abbruch von Wohnhäusern einer Bewilligungspflicht unterwerfen bzw. die Bewilligung für den Umbau von Wohnhäusern an die Bedingung knüpfen, während einer bestimmten Zeit die Höhe der Mieten zu kontrollieren und damit Mieterhöhungen zu verhindern“.⁵ Diesen Spielraum muss die Stadt Zürich nun nutzen, um den steigenden Mieten Einhalt zu gebieten.

Als Gemeinderat werde ich mich daher einsetzen für:

• Mehr subventionierte, städtische Wohnungen: Damit alle, die darauf angewiesen sind eine solche günstige Wohnung finden können.
• Die Stadt muss ihren Spielraum bei Gestaltungsplänen nutzen und dafür sorgen, dass auch auf privatem Grund gemeinnütziger Wohnraum geschaffen wird: Die Kostenmiete⁶ soll so weit verbreitet werden, dass auch der Mittelstand davon profitieren kann.
• Gemäss der Gemeindeordnung der Stadt Zürich Art. 2^quater hat die Stadt Zürich die Aufgabe sich „aktiv für den Schutz, die Erhaltung und die Erhöhung des Anteils von preisgünstigen Wohnungen und Gewerberäumen“ einzusetzen. Diesen Auftrag soll die Stadt auch wahrnehmen und baurechtliche Massnahmen treffen, damit Leerkündigungen verhindert werden und die Mieten nach einer Sanierung oder in einem Neubau nicht übermässig ansteigen. So wie beispielsweise in Genf, wo Ersatzneubauten und Renovationen nur bewilligt werden, wenn die Miete danach nicht zu stark ansteigt.
• Auch an Basel kann sich Zürich ein Vorbild nehmen. Dort werden Abbruchbewilligungen nur erteilt, wenn dadurch mehr Wohnraum geschaffen werden kann. Wenn das nicht möglich ist, muss Saniert werden.

1. Der Einfachheit halber verzichte ich hier auf die Unterscheidung zwischen Brutto- und Nettorendite. Auf der Seite der Gerichte Zürich wird dieser Unterschied erklärt. Bezüglich dem erwähnten BGE 4A_554/2019 folge ich jedoch der Meinung, dass dieser zweiprozentige Zuschlag nicht grundsätzlich in allen Fällen einer Mietzinskontrolle angewendet werden darf. (Urteil publiziert als BGE 147 III 14; Übersetzung in mietrechtspraxis/mp: 1/21 S. 45; Zusammengefasst und kommentiert in mp flash 07|20; Ausführliche Analyse in Piere Stastny, „Rechtsprechung des Bundesgerichts zur Nettorendite: quo vadis?“, mietrechtspraxis/mp: 1/21 S. 7).
2. Sogenannte Anfechtung des Anfangsmietzinses.
3. Eine Mieterhöhung muss auf einem offiziellen Formular mitgeteilt werden und kann innert 30 Tagen bei der Schlichtungsstelle angefochten werden. Der Mieterinnen- und Mieterverband bietet Informationen und Tipps
4. BGE 146 I 70 E. 5.2.2: „Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts dürfen die Kantone nicht direkt in die Verträge zwischen Vermieter und Mieter eingreifen, weil das Bundesrecht diese Materie abschliessend regelt.“
5. BGE 146 I 70 E. 5.2.2
6. Kostenmiete heisst, dass die Miete nur die gesamten Kosten der Liegenschaft deckt. Der Vermieter erwirtschaftet keinen Gewinn. Dies im Gegensatz zu einer Marktmiete. Bei dieser versucht der Vermieter die Miete so hoch anzusetzen, wie es der Markt zulässt.